潍坊市住建局提醒：购买二手房注意事项来了！

潍坊市住建局提醒：购买二手房注意事项来了！

一、查明房源的合理性和可售性。房屋买卖签订合同前，要求房主到不动产登记机构查询拟售房屋情况，取得查询证明。通过查询可证明房屋权属的真实性，是否有限制交易的情形、查封和行政限制的无法过户交易，有抵押的需先解押才能过户交易。按照国家规定无证房产不能交易，因此买房时应查看不动产权证书。由于期房交房时间、办证时间存在不确定性，因此受让他人购买的期房存在买方风险，不建议购买。

二、查询本人银行征信情况。如需贷款买房，应首先查询本人银行征信情况，征信良好的方可签订房屋买卖合同，否则如因本人征信不良无法贷款造成不能履行合同，则应承担违约责任，所交定金和中介费无法退还，还需承担卖方中介费。

三、要求中介机构书面告知有关事项。根据住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》第二十一条规定房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项，并由本人签字确认：

(一)是否与委托房屋有利害关系;

(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;

(三)委托房屋的市场参考价格;

(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险;

(五)房屋交易涉及的税费;

(六)经纪服务的内容及完成标准;

(七)经纪服务收费标准和支付时间;

(八)其他需要告知的事项。

四、仔细审阅合同内容。目前，由于银行放贷收紧对贷款人要求提高，造成部分购房人不能通过贷款审批。同时，应特别注意合同条款中关于上述八项其他服务的关于贷款的约定，因此，应明确由于客观因素影响不能贷款的不视为违约，合同可以解除，不承担违约责任。同时，合同必须由房主本人签字，如果非房主本人签字，则须有房主授权委托公证书，否则合同无效。

五、合理约定中介费支付环节。由于房屋交易时间跨度长、过程复杂，决定了中介机构对房屋买卖双方提供的服务不仅仅包括促成交易、签订合同，还应包括协助双方缴纳税费办理、房屋过户和物业的交割。因此，签订买卖合同时，要与中介机构协商确定中介费给付的环节、实行分期付款，才能更好的保护自己的利益。

六、明确缴费项目。房屋交易涉及税费项目交易等，一是要求中介机构在书面告知书中明确告知，二是在买卖合同中明确由谁承担，对于书面告知书和合同之外的费用可一律拒缴。所有中介均不得收取担保费、金融服务费，中介费由中介机构和双方买卖依据服务内容、服务成本、服务质量和市场需求状况协商确定。评估费由房地产评估机构收费，有的银行不需要评估报告，到银行办理贷款时，可咨询贷款银行，是否需要评估，如需评估可以在银行提供的入围评估机构名单中选择。

七、关于贷款银行的确定。买方通过贷款买房的，中介机构可提供与本机构合作的银行供买方选择但不得强制，买方也可自行选择银行办理贷款。

八、关于资金交付。目前，通常的做法是过户前将房款付给卖方，但可能出现过户期间因房主经济纠纷房屋被查封的风险。下步主管部门将推行存量房交易资金监管服务，由主管部门来代收交易资金保证交易安全，因此可选择资金政府监管模式，从根本上保护自身权益。如果所购买房屋有抵押贷款，房主需利用卖房款偿还银行抵押贷款的买方也应慎重考虑其风险。

九、谨慎选择中介机构。根据住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。目前市住建局对市区中介机构实施备案管理，买房时要选择已备案的中介机构（名单可登陆市住建局网站查询http://jsj.weifang.gov.cn/fcgl/jggl/bajg/），因为这些机构工作流程相对规范，出现纠纷时可以更好的维权，有效降低交易风险。

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